Kentlere geniş bir perspektiften baktığınızda gökdelen anlamında “bulutdelen” diyebileceğimiz yapılar dikkatinizi çekiyor mu?
Eskiler bu tür çok katlı binalara “eflâke ser çeken (çok yüksek) binalar” diyorlarmış. (Prof. Dr. Nermin Abadan UNAT ise bulutdelen diyor. Yazımızda biz de çok yüksek binalara bulutdelen diyeceğiz.
Bulutdelen yapılar İstanbul’da Maslak civarında, Ankara’da Söğütözü mahallesinde çokça bulunmaktadır.
İzmir’de ise bu tür yapılar Bayraklı, Konak ve Karşıyaka sahilde, denize sıfır veya çok yakın, temelinden yedi gün yirmi dört saat su çıkan alüvyon zeminler üzerine yapılmış/yapılıyor olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu veriler bir kent için çok büyük talihsizliktir.
Peki, alüvyon ne demektir?
Alüvyon, akarsular tarafından taşınan kil, kum, çakıl taşı gibi kütle parçalarının, suyun akış hızının azalması sonucu elverişli yerlere birikmesiyle meydana gelen tortulardır.
Aşağıdaki görselin incelenmesi halinde alüvyon zemin ve üzerine yapılan bulutdelen binalar sorununun ne menem bir şey olduğu çok daha kolay anlaşılabilecek
Yazımızın konusu, bulutdelen yapıların sıvılaşma problemi olan, alüvyon zeminler üzerine yapılıyor olmaları, değildir.
Çok daha büyük bir problemle karşı karşıyayız.
Amprik bulgular incelendiğinde bu yapıların bazılarında emsal aşımı olduğu söylenebilir.
Bugüne kadar emsal aşımı konusu medyada sadece Gaze-Temiz’de gündeme getirilmiştir.
Bu tür yapılarda emsal aşımı olduğunu somut verilerle ortaya koyalım:
İnceleyeceğimiz parselin üzerinde üç yapı grubu bulunmaktadır. 1. Yapı bloğu iki katlı 2 ve 3. Yapı blokları ise 32’şer katlıdır.
Fotoğraflarda görülen ve üzerinde bulut delen binalar olan bu arsa 7.000 m2 dir. Arsada emsal : 1,4 ‘tür.
Yükseklik ise serbesttir.
(Önemli not, mevzuat burada yükseklik serbest diyor ama emsal serbest demiyor.
Bunun anlamı TAKS küçültülerek, yükseklik arttırılabilir demektir.
Çünkü, EMSAL = TAKS x KAT SAYISI’dır.)
“Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6.Bölümü/Yapı Ruhsatına İlişkin Genel Hükümler m.54/9 bölümü şöyledir:
“ …kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın “kat alanı kat sayısına” (yani, emsale) uygunluk koşulu aranır. ..”
Görüldüğü üzere ilave kat çıkılmak (kat sayısı arttırılmak) istendiğinde “kat alanı kat sayısına (KAKS)” (yani, emsale) uygunluk koşulu aranır. Kısaca, emsal (KAKS) değişmeyen unsurdur.”
Bu verilerle bu arsaya yapılabilecek maksimum inşaat miktarı :
7.000 x 1,4 = 9.800 m2 dir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği gereğince + % 30 da boşluklar, sahanlıklar için kullanılsa varsayımıyla
9.800 m2 x 1,30 = 12.740 m2 yapılabilecek maksimum inşaat miktarıdır.
Peki, 7.000 m2 olan bu arsaya ne kadar inşaat yapılmış olabilir?
Gelin birlikte hesaplayalım.
Bu arsada (fotoğraflarda da görüleceği üzere) üç farklı yapı bloğu bulunmaktadır.
1)-Birinci yapı bloğunun taban alanı 1.371 m2 dir.
Bu blok iki kattan oluştuğu için toplam inşaat miktarı :
1.371 x 2 = 2.742 m2 ’dir. (Birinci Yapı Bloğu Toplam İnşaat Miktarı)
Bir mahsup işlemi yapalım 2.742 m2 lik inşaat miktarının 742 m2 lik bölümünün, boşluklardan oluştuğunu varsayalım.
Birinci Yapı Bloğunun Toplam İnşaat Miktarı (2.742 m2 – 742 m2 =) 2.000 m2 ‘dir
2)-İkinci Yapı Bloğunun Taban Alanı ise 358 m2 dir. (Yukarıdaki uydu görüntülerine bakılabilir.)
Tapu bilgilerine göre bu blok 32 katlıdır.
32 katın, toprak üstündeki bölümü ise 30 kattır.
Bu nedenle
358 m2 x 30 kat = 10.740 m2 (İkinci Yapı Bloğunun Toplam İnşaat Miktarı)
(Not 1 : Dikkat edilirse, taban alanı tespiti yapılırken çıkma şeklinde olan balkon alanları dikkate alınmamıştır.)
İkinci Yapı Bloğunun Toplam İnşaat Miktarı 10.740 m2 dir.
3)-Üçüncü Yapı Bloğunun Taban Alanı ise 398 m2 dir.
Tapu bilgilerine göre bu blok 32 katlıdır.
32 katın toprak üstündeki bölümü ise 30 kattır.
Bu nedenle
398 m2 x 30 kat = 11.940 m2 (Üçüncü Yapı Bloğunun Toplam İnşaat Miktarı)
(Not 2 : Burada da taban alan tespitinde çıkma şeklindeki balkon alanları dikkate alınmamıştır.)
Üçüncü Yapı Bloğunun Toplam İnşaat Miktarı 11.940 m2 dir.
Üç Yapı Bloğunun Toplam İnşaat Miktarı ise
2.000 m2 + 10.740 m2 + 11.940 m2 = 24.680 m2 dir.
Yukarıda bahsettik 7.000 m2 alana sahip, emsali 1,4 olan bu arsaya
Yapılabilecek Maksimum İnşaat Miktarı 12.740 m2 dir.
Fiilen yapılan inşaat miktarı ise 24.680 m2 dir.
Bu verilerle arsaya 24.680 m2 – 12.740 m2 = 11.940 m2 FAZLA İNŞAAT YAPILMIŞTIR !!!
NOT 1 : İlgili belediyeye bu parseldeki toplam yapı inşaat alanını sorduk. İlgili belediye “bu parselde toplam yapı inşaat alanı 13.530 m2 olarak belirlenmiştir.” şeklinde yanıt vermiştir!!!!
Bu koşullar altında şu soruları sormak gerekmez mi?
a)-Bu inşaata inşaat ruhsatı verilme aşamasında projedeki taban alan ve kat sayılarına bakılmadı mı?
b)-Temel üstü vizesi verilirken inşaat alanına gidilip, taban alanları fiilen ölçülmedi mi?
c)-Yapı kullanım izin belgeleri verilirken (bizim de yaptığımız gibi) parsel sorgulama ve Google Earth uygulamalarından bakılarak, fiili inşaat alanı tespiti yapılmadı mı?
d)-İlk üç şıkta sorduğumuz işlemler yapılmadıysa neden yapılmamıştır ???
e)-Bu inşaatın yapı ruhsatı, oturma ruhsatı ile temel üstü vizesi evraklarını kimler imzalamıştır?
NOT 2 : Bu arsanın bitişiğinde yer alan parselin alanı 6.400 m2 dir. Bu arsanın emsali 1,4 olup, bu arsada da yapılan inşaat miktarı AŞIMLIDIR.
VERİLER ORTADADIR.
YETKİLİLERİ ÖLÇÜM YAPMAYA ÇAĞIRIYORUZ.
İbrahim Naki Avşar
17.12.2025
