İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin her ay yaptığı meclis toplantılarında yüzlerce imar planı ve plan değişikliği kabul ediliyor. Bu planların çoğu teknik bir konu gibi anlatılsa da aslında şehirde büyük bir ekonomik hareket yaratıyor.
Çünkü bir arsanın planı değiştiğinde değeri bir anda 3-4 katına kadar çıkabiliyor.
Yani dün tarla olan bir yer, bugün imarlı arsa oluyor ve milyonlar kazanılıyor.
Burada kim kazanıyor?
Genelde arsa sahibi, müteahhit ve işi takip eden aracılar.
Peki şehir ne kazanıyor?
Çoğu zaman hiçbir şey.
Oysa dünyada ve Türkiye’de bu konuda uygulanan başka bir sistem var: değer artış payı.
2025 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeye göre, imar planı değişikliği sonucu oluşan değer artışının %90’ı kamuya aktarılabiliyor. Ancak bu parsel sahibinin plan değişikliğini kendisi yapması durumunda geçerli olmaktadır. Eğer belediyeler kendileri plan değişikliğini hazırlıyor ise bu değer artışı vergisi yasal olarak söz konusu olmamaktadır.
Fakat aynı durum başka bir uygulamada farklı işliyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın İller Bankası üzerinden yaptığı rezerv alan planlarında, hizmet bedeli olarak imar giren arsanın yaklaşık %30’u kamuya aktarılıyor.
Yani devlet diyor ki:
“Bu plan sayesinde değer kazandıysa, bunun bir kısmı da toplumun hakkıdır.”
İzmir’de ise çoğu plan değişikliğinde oluşan rantın tamamına yakını özel kazanca dönüşüyor.
Bu durum sadece ekonomik bir kayıp değil.
Aynı zamanda;
• spekülasyonu,
• rant kavgasını,
• imar lobisini,
• hatta zaman zaman yolsuzluk ve rüşvet iddialarını
besleyen bir zemin oluşturuyor.
Oysa çözüm aslında çok basit.
İzmir Büyükşehir Belediyesi meclisinden geçen plan değişikliklerinde, oluşan değer artışının en az %30’unun kamuya kazandırılması şartı getirilebilir.
Bu pay;
• altyapıya
• ulaşım projelerine
• park ve yeşil alanlara
• sosyal konutlara
aktarılabilir.
Yani şehir büyürken kazanç sadece birkaç kişiye değil bütün İzmir’e döner.
Ama mesele sadece imar rantı da değil.
İzmir’de özellikle Urla, Çeşme, Narlıdere, Güzelbahçe ve Bostanlı gibi bölgelerde yüz milyonlarca liraya satılan villalar ve rezidanslar var.
Fakat belediyelerin kullandığı rayiç bedeller gerçek piyasa değerinin çoğu zaman %1’i bile değil.
Bu da çok ciddi bir vergi kaybı anlamına geliyor.
Bugün milyonluk evlerin emlak vergisi, bazı mahallelerde orta halli bir dairenin vergisiyle neredeyse aynı.
Bu durum hem adaletsiz, hem de belediyeler için büyük bir gelir kaybı.
Mevcut konut stokunun sadece küçük bir bölümünde yapılacak gerçekçi bir değerleme bile:
• büyük vergi kaçaklarını önleyebilir
• belediyelerin gelirini ciddi şekilde artırabilir.
Yani aslında mesele çok karmaşık değil.
Eğer;
• imar rantından kamu payı alınsa
• gayrimenkul değerleri gerçekçi şekilde güncellense
İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin bugün konuştuğumuz finans sorununun önemli bir kısmı ortadan kalkabilir.
Bu iki uygulama bile belediyelerin bütçesine ciddi bir kaynak yaratabilir.
Yani mesele para bulmak değil.
Şehrin yarattığı değeri tekrar şehre kazandırmak.
Şehir büyürken kazanan sadece bazı yatırımcılar değil, bu şehirde yaşayan herkes olmalı.
Çünkü şehirlerin rantı birkaç kişinin değil, toplumun ortak hakkıdır.
Artık ihtiyacımız olan şey çok açık:
Zenginleri daha zengin eden değil,
şehrin hakkını şehre geri kazandıran bir belediye anlayışı.
Dicle Şahin
14.03.2026
