Bu gün Cimer üzerinden Karşıyaka belediyesine sorduğum soruların cevabı geldi gelmesine de pek ikna edici gelmedi!
Soru ve cevapları yazımım sonunda sizlerle paylaşacağım,
Önce gelen cevabı yorumlayım;
KARŞIYAKA’DA 15,80 METRELİK PLAN NASIL 21,5 METREYE ÇIKTI?
Karşıyaka ilçesi Şemikler Mahallesi’nde, daha önce EGS Park / Egepark AVM olarak bilinen ve 17.229 m² yüzölçümüne sahip 25864 ada 1 parselde yürütülen yeni yapılaşma süreci, imar hukuku, planlama tekniği ve kamu yararı açısından ciddi soru işaretleri barındırıyor.
Söz konusu parsel, yürürlükteki Mavişehir Uygulama İmar Planları’nda “TİCARET ALANI” fonksiyonunda yer alıyor. Ancak sahada ve firmanın tanıtım materyallerinde, ticaret alanı kullanımına aykırı biçimde konut, rezidans, daire, penthouse gibi ifadelerin kullanıldığı görülüyor.
PLAN “YAPI YÜKSEKLİĞİ” DİYOR, BELEDİYE “BİNA YÜKSEKLİĞİ” UYGULUYOR
Karşıyaka Belediyesi’nin CİMER üzerinden verdiği yanıtta, yapı yüksekliğinin şu şekilde hesaplandığı belirtiliyor:
“Dolgu + subasman (+4,25 m) kotundan itibaren başlayan ve saçak seviyesine kadar olan mesafe.”
Ancak bu tanım, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesindeki açık tanımlarla örtüşmüyor.
Yönetmeliğe göre:
- Yapı yüksekliği:
Bodrum, asma kat ve çatı arası dahil olmak üzere yapının inşa edilen tüm katlarının toplam yüksekliğidir. - Bina yüksekliği:
Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan yüksekliktir.
Plan notlarında açıkça “YAPI YÜKSEKLİĞİ = 15,80 m” yazarken, belediyenin bu sınırı dolgu + subasman üstünden başlatması, fiilen yapı yüksekliğini 20–21,5 metreye, yani yaklaşık 7 kata çıkarmaktadır.
Bu durum, teknik olarak:
- Plan hükmünün fiilen değiştirilmesi,
- Teknik komisyon kararıyla planın aşılması,
- Ruhsata aykırı yükseklik artışı
şüphesini doğurmaktadır.
TEKNİK KOMİSYON, İMAR PLANININ ÜSTÜNDE Mİ?
Belediye cevabında, bu hesaplamanın 08.05.2024 tarihli Teknik Komisyon Kararı ile onaylandığı belirtiliyor. Oysa hukuken teknik komisyonlar, imar planlarının üstünde bir yetkiye sahip değildir. Planla belirlenen yapı yüksekliğinin, komisyon kararıyla esnetilmesi mümkün değildir.
Bu noktada şu soru kaçınılmaz hale geliyor:
Teknik komisyonlar, imar planlarını fiilen değiştiren kararlar alabilir mi?
TİCARET ALANINDA KONUT: PLANLAMA TEKNİĞİNE AYKIRILIK
Ticaret alanları için:
- Nüfus öngörülmez,
- Kişi başına sosyal donatı hesabı yapılmaz,
- Konut yerleşimi planlanmaz.
Buna rağmen fiilen konut pazarlaması yapılması, şehircilik ilkelerini ve planlama dengesini bozan bir durumdur. Bu tür uygulamalar, çevredeki yerleşim alanlarının altyapı ve sosyal donatı yükünü artırmakta, kamusal dengeyi bozmaktadır.
REKLAMLAR BİZİM YETKİMİZDE DEĞİL Mİ?
Karşıyaka Belediyesi, firmaya ait tanıtım ve satış reklamlarının denetiminin kendi yetki alanında olmadığını belirtmektedir. Oysa:
- Ruhsatı veren belediyedir,
- Kullanım amacını belirleyen belediyedir,
- Plan ihlalini denetlemekle yükümlü olan da belediyedir.
Reklamlar, imar ihlalinin delili niteliğindedir ve denetimden kaçış gerekçesi olamaz.
PEKİ İZMİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ NE YAPIYOR?
Burada asıl soru şudur:
5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 11. maddesi havada mı kaldı?
Bu madde, büyükşehir belediyelerine:
- İlçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetleme,
- Aykırılık halinde re’sen müdahale etme
yetkisi ve sorumluluğu vermektedir.
Ancak bugüne kadar İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından:
- Açık yükseklik çelişkisine,
- Ticaret alanında konut kullanımına,
- Fiili kat artışına
ilişkin herhangi bir denetim ya da kamuoyuna yansıyan işlem görülmemiştir.
Bu sessizlik, “görev ihmali” tartışmasını beraberinde getirmektedir.
BAĞIŞ, DENETİMİN YERİNE Mİ GEÇTİ?
Kamuoyunun aklındaki bir diğer soru ise dikkat çekicidir.
Karşıyaka Belediyesi’nin Aralık Ayı Meclis Toplantısı’nın 2. birleşiminde,
Folkart Yapı San. Tic. A.Ş.’nin belediyeye bir adet 2025 model Otokar kamyon bağışlama talebi, oy birliğiyle kabul edilmiştir.
Bu noktada şu sorular sorulmaktadır:
- Yapılan bağış, imar denetimlerinin önüne mi geçti?
- Olumsuzluklar bağışla mı “silinebildi”?
- Aynı firmaya ilişkin imar tartışmaları neden görmezden geliniyor?
Aynı şekilde Folkart firmasının fuarlara sponsorluğu, kamusal denetimin zayıflamasına gerekçe olabilir mi?
SONUÇ: KAVRAM OYUNUYLA YÜKSEKLİK, BAĞIŞLA SESSİZLİK
Ortaya çıkan tablo şudur:
- Plan “15,80 m yapı yüksekliği” diyor,
- Fiili uygulama 21,5 metreye ulaşıyor,
- Ticaret alanında konut pazarlanıyor,
- Büyükşehir sessiz,
- İlçe belediyesi teknik tanımları değiştiriyor,
- Firma bağış yapıyor.
Bu tablo karşısında kamuoyunun sorması gereken soru nettir:
İmar hukuku mu uygulanıyor, yoksa bağış ve sponsorluklar mı denetimin yerini aldı?
Bu sorular cevap bulmadıkça, şehircilik ilkeleri ve kamu yararı ağır yara almaya devam edecek.
Sayın Yetkili
Karşıyaka Belediyesi tarafından ticaret alanı fonksiyonlu taşınmazda konut/rezidans yapımına izin verilmesi
1. İzmir ili Karşıyaka ilçesi, Şemikler Mahallesi, 25864 ada 1 parsel üzerinde yer alan ve daha önce EGS Park / Egepark AVM olarak kullanılan yapı yıkılmıştır. Söz konusu taşınmazın yüzölçümü 17.229 m²’dir.
2. Anılan taşınmaz, Karşıyaka Belediyesi e-imar kayıtlarında ve yürürlükteki Mavişehir Uygulama İmar Planlarında “TİCARET ALANI” fonksiyonuna sahiptir.
3. Mavişehir İmar Plan Notları’nın 8. maddesi, ticari kullanım alanlarında yapılabilecek yapıları açıkça saymış olup; bu alanlarda konut, rezidans, daire yapılmasına izin vermemektedir.
4. Aynı şekilde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19. maddesi ve İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği, ticaret alanlarında yalnızca ticaret ve hizmete yönelik yapıların yapılabileceğini düzenlemektedir.
5. Buna rağmen, söz konusu parselde inşaat yapan firma tarafından yayımlanan tanıtım ve reklamlarda:
o “Daire”,
o “Konut”,
o “Rezidans”,
o “Ebeveyn odası”,
o “Ebeveyn banyosu”,
o “Penthouse daire”
ifadelerine açıkça yer verilmiş, ticaret alanı fonksiyonuna aykırı bir konut yerleşimi pazarlanmıştır.
6. Ayrıca Karşıyaka Belediyesi imar kayıtlarında maksimum yapı yüksekliği 15,80 metre (yaklaşık 5 kat) olarak görülmesine rağmen, firma tanıtım görsellerinde 7 katlı (yaklaşık 21,50 metre) yapılaşma açıkça sergilenmektedir.
7. Bu durum;
o Ruhsata aykırı yapılaşma,
o Plan hükümlerinin fiilen değiştirilmesi,
o Denetim görevlerinin ihmal edilmesi,
o Kamu yararının göz ardı edilmesi
ihtimallerini kuvvetle doğurmaktadır.
8. Ticaret alanlarına konut yerleştirilmesi, planlama tekniğine açıkça aykırıdır. Çünkü ticaret alanları için nüfus öngörülmez; buna bağlı olarak kişi başına en az 20 m² sosyal donatı ve altyapı alanı hesabı yapılmaz. Bu dengenin bozulması, çevredeki yerleşim alanlarının sosyal donatı yükünü artırmakta ve şehircilik ilkelerini ihlal etmektedir.
9. Tarafımızca konu, idari yargıya ve Cumhuriyet Savcılığı’na taşınmış; ancak esas incelenmeden “ehliyet” ve “usul” gerekçeleriyle dosyalar kapatılmıştır. Bu nedenle idari denetim mekanizmasının devreye girmesi zorunlu hale gelmiştir.
Hukuki Dayanaklar:
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• 5393 sayılı Belediye Kanunu
• 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
• Mavişehir İmar Plan Notları
• İçişleri Bakanlığı Teftiş Kurulu mevzuatı
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;
1. Karşıyaka Belediyesi’nin söz konusu taşınmaz için verdiği inşaat ruhsatı ve onaylı mimari projelerin,
2. Yapı yüksekliği, kat sayısı ve kullanım amacının ruhsat ve fiili durum açısından karşılaştırılmasının,
3. Ticaret alanında konut/rezidans yapımına bilerek veya ihmal suretiyle göz yumulup yumulmadığının,
4. Belediye yetkililerinin görevlerini kötüye kullanıp kullanmadığının
tespiti amacıyla İÇİŞLERİ BAKANLIĞI MÜFETTİŞLERİNİN GÖREVLENDİRİLMESİNİ saygıyla arz ve talep ederim.
Cevap: KARŞIYAKA BELEDİYE BAŞKANLIĞI (29.01.2026 17:10)
Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi (CİMER) uygulaması kapsamında 13.01.2026 tarihinde Belediyemize yönlendirilen başvuru formunuz incelenmiş olup; İmar ve Şehircilik Müdürlüğümüz tarafından verilmiş olan cevap yazısı;
“İlgili CİMER müracaatı incelenmiştir. İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, 25864 ada 1 parsele 18/12/2024 tarih 163605 sayılı yeni inşaat ruhsatı düzenlenmiştir. Söz konusu ruhsat 244 adet ofis/işyeri için düzenlenmiş olup bahsi geçen parselde herhangi bir konut kullanımı bulunmamaktadır. Ruhsata esas imar durumunda belirtilen yapı inşaat alanı(emsal alanı) 32.500 m² olup, ruhsata esas mimari projenin yapı inşaat alanı(emsal alanı) 32.454 m² dir.
Söz konusu parsel Mavişehir Toplu Konut Alanı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında bulunması nedeniyle plan notunun 4. maddesine göre ( Ticaret Alanları için planda belirtilmiş olan maksimum yükseklik; dolgu+subasman(+4,25m kotu) yüksekliğinden itibaren başlayan saçak seviyesine kadar olan mesafeyi kapsar.) 08/05/2024 tarih 2024/49 sayılı Teknik Komisyon Kararı ile onaylanan kitle tastiğine göre yapı yüksekliği 4,25m+15.80m olarak onaylanmıştır. Bahsi geçen firmanın satışı ile ilgili reklamlarının denetlenmesi Müdürlüğümüzün yetki ve sorumlulukları kapsamında değildir.” şeklinde olup, bilgilerinize sunulur.
