Yerel medya sürekli “Basmane Çukuru” dediği için, bu nitelemeye katılmasak da yazımızın bir bölümünde biz de kullanacağız.
Basmane Çukuru : Konak İlçesi, İsmet Kaptan Mahallesi, 1039/8 a/p numaralı 20.866 m2 alana sahip çok kıymetli bir arsadır.
Basmane Çukuru (BÇ), İzmir’in en merkezi yeri olan Konak ile Alsancak semtleri arasında bulunmaktadır.
Geçenlerde bu arsayla ilgili bir yazı daha yazmıştım. https://www.gaze-temiz.com/al-atini-ver-timarimi/ internet sitesinden bu yazı okunabilir.
Bu yazıda da bahsetmiştim.
30 yıl önce arsa sahibi İzmir BŞB (İBŞB) ile Güçbirliği ve EGS Holdinglere ait şirketler arasında Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi (KKİYS) imzalanıyor.
(Google babaya göre Güçbirliği, Mazhar Zorlu Holding ile EGS Holding’in ortak olarak kurdukları bir şirkettir.)
İkibinli yılların başında Güçbirliği Holding ve EGS Holding batmıştır.
EGS Holding’in bankası olduğu için batık EGS Bank’ın borç, ve varsa hak ve alacakları Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna (TMSF’na) geçiyor.
Güçbirliği Holding ile TMSF arasında organik bir bağ var mı yok mu onu bilemiyoruz.
Bu değerli arsa üzerine yapılacak bağımsız bölümler (KKİYS gereğince) % 11’i arsa sahibi İBŞB’ne, % 89’u ise yükleniciler batık EGS ve Güçbirliği’ne ait şirketlerin olacak şekilde bir sözleşme imzalanıyor!!!
Bu dönemde İBŞB başkanı kim acaba?
Eski bir hesap uzmanı olan Burhan Özfatura, dönemin belediye başkanıdır. Burhan Özfatura’nın arsa sahibi olarak belediyeye verilen % 11 hisseyi nasıl açıkladığını, doğrusu biz de çok merak ediyoruz!!!
Niye % 11, niye % 70 değil, bir açıklaması olmalı bu adaletsiz paylaşımın!!! Ya da “Bu arsa kendi özel mülkü olsa, % 11 ile mi verirdi müteahhitlere?” sorusuna yanıt vermesi gerekir.
Sorulacak çok soru var, konumuza dönelim.
Basmane Çukuru arsasına yapılacak çok katlı iki yapı yükleniciler tarafından otuz yıl geçtiği halde yapılamıyor. İnşaat, % 1 (yüzde bir) seviyesine dahi getirilemiyor. Yukarıda da belirttik asıl yüklenici olan Güçbirliği ve EGS Holding şirketleri yaklaşık 25 yıl önce batmışlardır.
Yükleniciler batıyor, inşaat seviyesi yüzde bir seviyesine bile çıkartılamadığı halde maç seyreder gibi herkes olan biteni uzaktan seyrediyor!!!
Gerçi, İBŞB payı % 11’den, önce % 23’e daha sonra da % 28,8 ‘e (=30 bin m2 / 104 bin m2’ye) çıkartıldığı böbürlenilerek anlatılsa da bitirilme seviyesi yüzde bir bile olmayan bir inşaatta (% 11’den % 28’e çıkan pay artışının) ne işe yaradığını/yarayacağını bilmek de olası değildir. Bu yüzden yerel medyanın (belediye payı % 70 olması gerekirken) % 28,8 olmasını niye köpürttüğünü de anlayamıyoruz.
Bitirilme seviyesi yüzde bir olan inşaatta % 28 ne işe yarar ya da % 70 olması gereken belediye payı neden % 28 oldu sorusuna nasıl yanıt verilebilir ki?
Asıl konumuza dönelim.
2019 – 2020 yıllarında İBŞB Başkanı Tunç Soyer bu arsa için çok doğru bir hamle yapıyor. 25 yılda inşaatı yüzde sıfır bitirme seviyesinde tutan yüklenicilere karşı, “KKİYS’nin Geriye Doğru İptali Davası” açtırıyor.
KKİYS’nin Geriye Doğru İptali Davası nedir?
İptalin geriye doğru olması İBŞB’ne avantaj sağlar mı?
İşte bu sorulara yanıt aramamız gerekiyor.
Yasaya göre,
Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri (KKİYS) karşılıklı edimler içeren, iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibinin edimleri, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici arsa sahibine karşı edimini yerine getirdiğinde de, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu yükleniciye devretmekle yükümlüdür.
Yasa çok açık bir şekilde arsa sahibi, yüklenici edimini yerine getirdikten SONRA yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devreder, diyor!!!
Peki, Burhan Özfatura ne yapıyor? İnşaatın bitirilme seviyesi yüzde sıfırken hiçbir iş yapmamış yüklenicilere bağımsız bölümlerin % 89’unun mülkiyetini devrediyor!!!
Neden acaba !!!!
Yasa, yüklenicinin edimlerini ise şöyle tarif ediyor: “Sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için, inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak inşaatı tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmekle yükümlüdür.
Yasa ve fiili durum ortada!!!
Devam edelim.
Peki, yüklenici edimini yerine getirmezse, yani inşaatı kararlaştırılan sürede bitirmez veya sözleşmedeki seviyeye kadar getir(e)mezse ne olur?
KKİY Sözleşmesinin iptal edilmesi (fesh edilmesi) gerekir. Fesihte iki seçenek karşımıza çıkar:
Bu tür sözleşmelerin geriye mi yoksa, ileriye mi doğru iptal edileceğini belirleyen temel faktör, inşaatın bitirilme seviyesidir.
Sözleşmede belirtilen koşullara ve mevzuata uygun olarak şayet inşaat % 85-90 seviyesi ve üstüne getirilmişse ileriye doğru fesih hükümleri uygulanır.
Basmane Çukurunda olduğu gibi inşaatın bitirilme seviyesi % 1’e bile getirilmemişse, feshin geriye doğru olması gerekir.
Geriye doğru fesihte taraflar birbirlerinden ne isteyebilirler?
Böyle bir durumda Borçlar Kanunu m.125 hükümleri uygulanır.
“Temerrüde düşen borçlu (yüklenici), verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Belediye bu seçeneği uygulayamaz, çünkü asıl yükleniciler batmış durumdalar. Borcun ifasını bugüne kadar yerine getirebilselerdi, 25 sene beklenmezdi. (EŞ)
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. (Sözleşmeyi fesh edebilir. EŞ)
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”
Tunç Soyer döneminde açılan sözleşmeden dönme yani sözleşmenin feshi davası ile 30 yıldır süren Basmane Çukuru rezaletinin dayanağı olan KKİYS’den dönülebilir.
Yani, KKİYS fesh edilirse, İBŞB arsasına tekrar kavuşur.
İzmir BŞB burada alacaklı konumundadır. Uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir. Ha, bu tazminatı batık yüklenicilerden (ya da TMSF’dan) alabilir mi? Bizce, bu zor bir ihtimal ama yüklenici lehine çıkabilecek alacaklardan, uğradığı zararı mahsup etme şansı elde edebilir.
Peki, yüklenici konumunda olan EGS, Güçbirliği ve TMSF bu aşamada arsa sahibi İBŞB’den ne talep edebilirler?
Bizce, hiçbir şey talep edemezler.
Çünkü, davaya konu arsaya sadece kazık çakmışlardır. Bu kazıklar 30 yıldır su altında kalmış ve dayanım güçlerini yitirmiştir. 30 yıl öncesinin teknolojisi ve olanakları ile yapılan bu kazıkların su yalıtımsız kazıklar olduğu söylenebilir. Bu kazıkların bugün için çürümüş ve kullanılmaz halde olması çok büyük bir olasılıktır.
Ne derece bilimsel olduğunu bilemesek de şöyle bir paylaşım olduğunu anımsatalım:
“Su yalıtımı olmayan binalarda ise betonarme demirleri 10 yılda taşıma kapasitesinin yüzde 66’sını kaybediyor.” Şantiye Dergisi
Bu nedenle, su altındaki kazıkların bugünkü ticari değeri bizce 0 (sıfır) TL’dir.
Batık yüklenicilerin, Kahramanlar’da yaptıkları otopark ise yükleniciler tarafından 15 yıl boyunca işletilmiştir. Bu otopark yap, işlet ve devret sistemi ile yaptırılmıştır. Yükleniciler 15 yıl bu otoparkı işlettikleri için İBŞB’den alacakları bir şey yoktur. Burada şunu da söyleyebiliriz. 30 yaşındaki bu otoparkın da ekonomik ömrünü tamamlamış olması çok yüksek bir olasılıktır.
İBŞB bildiğimiz kadarıyla aldığı teminat mektuplarını da nakde çevirmemiştir.
Şayet, başlangıçta bir kapora alınmış ise bu paradan İBŞB’nin 30 yıllık zararı düşüldükten sonra belki küçük bir ödeme çıkabilir ki, bizce bu da söz konusu olmayacaktır.
Basmane çukuru arsası üzerinde yükleniciler lehine ipotek ya da haciz konmuş olabilir mi?
Normal koşullarda bu da ol(a)maz. Çünkü, duyduğumuz kadarıyla bu arsa üzerine kat irtifakı kurulmuştur. Bağımsız bölümlere müşterek mülkiyet değil de iştirak halinde mülkiyet modeli uygulanmıştır. İştirak halinde mülkiyette ortaklardan birisi lehine (İzmir BŞB onay vermediği sürece) ne ipotek ne de haciz konabilir. Ortaklardan birisi lehine ipotek veya haciz konulabilmesi için tüm ortakların onayı gerekir. Ya da TMSF’nun özel yasasında iştirak halinde mülkiyet halinde bile ipotek ve/veya haciz koyabilir şeklinde bir hüküm olması gerekir. Bizce, böyle bir hüküm olsa bile inşaat seviyesi sıfır olduğu için, bu hükmün de bir geçerliliği ol(a)maz.
TMSF yüzde sıfır olan inşaattaki bağımsız bölümler üzerinde hangi ipotekten bahsedebilir ki???
Önceki yazımızda belirttiğimiz gibi İBŞB’nin Tunç Soyer döneminde yaptığı “Al atını, ver tımarımı” hamlesi çok doğrudur.
Bizce bu arsa bir pırlantadır. Burhan Özfatura ve Cemil Tugay gibi yöneticilere bırakıl(a)mayacak bir pırlantadır.
Ercüment ŞAHİN (Şehir Plancısı) 24.1.2026
