T.C. İZMİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
(İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı)
İZMİR
KONU : Özdere (Kesre) Turizm Merkezi” İzmir İli, Menderes İlçesi, Özdere Mahallesi 1196 ada, 7 parsel, 1197 ada 12 PARSEL ve çevresine ilişkin Nazım İmar Planına İtiraz Edilmesi hk.
Bu itirazı 5393 s. Belediye Yasasının 13.maddesinde geçen “hemşehri hukuku” kapsamında yapmaktayım.
Kurumunuzca, İzmir İli, Menderes İlçesi “Özdere (Kesre) Turizm Merkezi”, 1196 ada 7 parsel, 1197 ada 12 parsel ve çevresine ilişkin Nazım İmar Planı yapılmıştır.
24.4.2026 tarihinde askıya çıkarılan Nazım İmar Planına aşağıdaki gerekçelerle itiraz ediyorum:
1)-NİP’na konu olan 1196/7, 1197/12 ve çevresini içine alan bölgenin (Kesre Kıyı Kesiminin) “Turizm Alanı” ilan edilmesine yönelik geçmişe ait verileri şöyledir:
Özdere Kesre kıyı kesimi 7.12.1985 yılında “Turizm Alanı” ilan edilmiştir.
Bu durum yukarıdaki fotoğrafta da görüleceği üzere 7.12.1985 tarih ve 18951 s. Resmi Gazetede yayınlanmıştır.
“Turizm Alanı” ilan edilen bu bölge
üzerinde bugün Can Balık Restaurant bulunan 19 ada 1 parselden başlayıp,
üzerinde bugün Aria Claros Beach SPA Resort Hoteli bulunan 1110 ada, 1 parselde bitmektedir.
Turizm alanı ilan edilen bu bölgenin 1985, 1992 tarihli fotoğrafları elimizde bulunmasa da en eski 2004 ve 2006 yıllarına ait fotoğrafları bulunmaktadır.
Turizm Alanı ilan edilen Kesre Bölgesinin 2006 yılına ait (20 yıl önceki halinin) fotoğrafı aşağıda sunulmuştur.
Üzerinde Can Balık Restauran bulunan 19 ada 1 parselden başlayıp, bugün üzerinde Aria Claros Beach SPA Resort Hoteli bulunan (20 yıl önce üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan) 1110 ada, 1 parselde biten bölgenin, sahil kesimindeki parsellerinin 2006 yılı ( 20 yıl önceki) bilgileri şöyledir:
2006 yılındaki durumları (20 sene önceki durumları)
Ada / Parsel Tapu Alanı (m2) Arsa Üzerindeki Tesis(ler) Tesisin Taban Alanı (m2)
19/1 10.000 Can Balık 462
19/2 11.600 Boş 0
17/12 256 Yazlık 256
17/11 256 Yazlık 256
18/13 288 Boş 0
18/12 412 Boş 0
1094/23 330 Boş/Plaj 0
1094/25 19.319 Hotel Grand Efe 4.397
1094/1 80.210 Clup Marvy 16.860
1094/2 40.000 Boş 0
1094/4 3.000 Boş – Orman 0
1197/6 18.217 Boş – Orman 0
1197/12 64.795 Boş – Orman 0
1196/8 5.984 Boş 0
1196/7 44.552 Bien Otel (Von Resort Perla) 6.497
1195/1 20.772 Clup Beyy Resort Hotel 9.763
1195/2 14.308 Boş – Sahil 0
4/3 28.535 Boş – Sahil 0
1246/2 15.476 Jandarma Bölgesi 0
5/2 2.862 Boş 0
5/1 1.430 Boş 0
6/1 10.000 Boş 0
6/2 21.865 Boş 0
1301/6 33.287 Boş – Sahil 0
11/1 10.271 Boş – Sahil 0
11/2 13.069 Boş Sahil 0
13/1 10.136 Boş Sahil 0
13/2 10.548 Boş 0
13/3 10.735 Boş – Sahil 0
15/1 10.015 Boş – Sahil 0
15/3 10.514 Boş – Sahil 0
15/5 11.656 Müştemilat 795
16/4 44.402 Boş 0
1110/1 93.141 Boş 0
TOPLAM : 672.242 m2 38.824 m2
38.824 / 672.242 = % 5,78
Kesre Turizm Bölgesi sahilinde 34 adet parsel bulunmaktadır.
34 adet parselin toplam alanı ise 672.242 m2’dir.
34 adet parselin üzerinde bulunan muhtelif yapıların toplam taban alanı ise (2006 yılı itibariyle) 38.824 m2’dir.
Muhtelif yapıların taban alanları toplamının, toplam arsa alanlarına oranı ise
38.824 / 672.242 = % 5,78 (Yüzde beş – altı civarıdır.)
Kaldı ki bu oran 1992 yılına ait değildir. 1992 yılının 14 yıl sonrasına yani 2006 yılına aittir.
Dolayısıyla % 5,78 oranının çok daha düşük çıkacağı mutlak bir gerçektir.
1992 yılında Sahil Şeridinde Bulunan Kısmi Yapılaşmalara Af Getiren İlgili Mevzuat Şöyledir :
13.10.1992-21374 tarihli R.G.’de yayınlanan Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin sahil şeridinin belirlenmesine ilişkin 16.maddesinin b ve c bentlerinde geçen “kısmî yapılaşma” kavramının aynı tebliğin 4. madde a bendinde geçen tanımı şöyledir:
“KISMİ YAPILAŞMA
4.m/a)-Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında; 11 Temmuz 1992 tarihinden ÖNCE belirli bir kullanım amacına yönelik olarak onaylanmış 1/1000 ölçekli mevzii imar planlarının kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde 100 metrelik kesim içerisindeki imar adalarında;
üzerinde yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan plan ve mevzuata uygun olarak
tamamlanmış yapılar
ile
ruhsat alınarak en az subasman seviyesinde inşaatı tamamlanmış yapıların
bulunduğu parsellerin sayısının veya kullanılan toplam taban alanının İMAR ADASINDAKİ toplam parsel sayısının veya toplam alanının YÜZDE ELLİSİNDEN FAZLA OLMASI durumudur.” (KKU Yönetmeliği 4.m/a bendi)
Kısmî Yapılaşma Hakkından yararlanmanın 1992 yılında çıkan yasadaki koşulları son derece açıktır :
1.KOŞUL :
Üzerinde “11.7.1992 tarihinden önce bitmiş ve/veya subasman seviyesi tamamlanmış ESKİ YAPILAR Bulunan Parsellerin Sayısı/Toplam Parsel Sayısı oranının % 50’yi geçmesi gerekir.
Kesre Kıyı Kesiminde toplam 34 adet parsel bulunmaktadır. Toplam 34 adet parselden, sadece 8 tanesinin üzerinde bitmiş ve/veya su basmanı tamamlanmış yapı bulunmaktadır.
8/34 = % 23,53 yapar.
Üzerinde yapı bulunan parsel sayısı, toplam parsel sayısı oranı % 50’den düşük olduğu bu hüküm uygulanamaz.
2.KOŞUL :
Üzerinde bitmiş ve/veya subasman seviyesi tamamlanmış (yani, temel üstü vizesi alınmış) eski yapıların taban alanın YÜZDE ELLİSİNİ GEÇMİŞ OLMASI gerekir.
Turizm Alanı ilan edilen Kesre Kıyı kesiminde bulunan 34 adet parselin toplam alanı 672.242 m2’dir.
Üzerinde muhtelif yapılar bulunan 8 adet parsel üzerindeki yapıların taban alanı toplamı ise (2006 yılı itibariyle) 38.824 m2’dir.
38.824 / 672.242 = % 5,78 yapar.
İkinci koşula uyan bir durum da söz konusu değildir.
1992 yılında çıkan yasanın aradığı iki koşula uyan bir yapılaşma turizm alanı ilan edilen Kesre Kıyı Kesiminde bulunmamaktadır.
(Kaldı ki baz aldığımız yapıların ne kadarının 11 Temmuz 1992 tarihinden önceki mevzuata uygun yapıldığı da dikkat edilmesi gereken ayrı bir noktadır. Biz, analizimizde VAR OLAN TÜM YAPILARIN mevzuata uygun yapıldığını varsaydık.)
Yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı askıya çıkartılan NİP’na konu olan 1196/7, 1197/12 ve çevresini içine alan Kesre Kıyı Kesiminin kısmi yapılaşma hakkından faydalanması mümkün değildir.
1196 ada 7 parsel üzerine yapılmış bulunan eski adı BIEN, yeni adı VON RESORT PERLA olan KAÇAK OTELİN 26.000 m2’lik AŞIMI OLDUĞU GİBİ aynı zamanda bu otel mevzuata aykırı olarak kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre üzerine yapılmıştır.
Otelin, kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre üzerine yapıldığını aşağıdaki fotoğrafla kanıtlayabiliriz.
Fotoğrafta da görüleceği üzere Bien Otel inşaatı kıyı kenar çizgisine 17 metre uzaklıktadır.
Bu da mevzuata açıkça aykırı bir durumdur.
Ayrıca, NİP Raporunda sunulan (kullanılan) verilerin tamamı da yanlıştır.
2)- Sonradan yapılmış yapılar, geçmişte çıkarılmış af yasalarından yararlandırılamaz. İmar hukuku böyle bir duruma cevaz vermemektedir.
Sonradan yapılmış (2018 ve sonrasında yapılmış olan Bien Otel binası) 1992 yılında çıkarılmış aftan (kısmi yapılaşma hakkından) faydalanamaz/faydalandırılamaz.
Gerek Menderes İlçe Belediyesi, gerekse İzmir Büyükşehir Belediyesi böyle bir af girişimine koşut bir imar planı yapmıştır.
İmar affı da dahil olmak üzere genel olarak af yasaları geçmişte yapılmış yanlışlıkları, aykırılıkları, suçları affeder. Gelecekte yapılacak mevzuata aykırılıkları ise affetmez/affedemez.
Bilindiği üzere 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış kaçak yapılar için bir imar affı getirilmiştir.
Peki, 31.12.2017 tarihinden önce değil de sonra yapılmış kaçak yapılar 2017 imar affından yararlanabilir mi?
Ya da 31.12.2017 yılından önce yapılmış ve imar affından yararlanmış bir kaçak yapı, 2026 yılında yıkılıp yerine yeni bir kaçak yapı yapılabilir mi?
Kurumunuzca hazırlanmış olan NİP böyle bir af girişimine yönelik hazırlanmıştır.
Kaçak yapılara af girişimine (bireysel fayda sağlamaya) yönelik tasarruflar imar hukuku hükümlerine aykırılıktır.
SONUÇ VE İSTEM :
Kurumunuzca, Menderes İlçesi “Özdere (Kesre) Turizm Merkezi”, 1196 ada 7 parsel, 1197 ada 12 parsel ve çevresine ilişkin yapılan Nazım İmar Planı
-1992 yılında çıkartılan yasanın aradığı (kısmi yapılaşma hakkı için % 50 koşuluna) uymadığı,
-turizm alanı ilan edilen Kesre Kıyı Kesimi değil de Özdere Mahallesinin tüm sahil kesimi verileri kullanılarak hazırlandığı,
-kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre içine yapılan kaçak oteli meşru hale getirmeye (bireysel faydaya) yönelik hazırlandığı,
-1992 yılında çıkartılan kısmi yapılaşma yasası hükümlerinin 2018 yılı sonrasında sıfırdan yapılan kaçak Bien Otele af getirmeye yönelik hazırlandığı bunun da sonradan yapılan yapılar önceki aftan yararlanamaz genel ilkesine aykırı olduğu
için
mevzuata aykırıdır ve iptali gerekir.
Yukarıdaki gerekçeler doğrultusunda askıya çıkarttığınız nazım imar planına itiraz ediyorum.
Gereğini bilgilerinize arz eder, saygılar sunarım. (1.5.2026)
İbrahim Naki AVŞAR
29.04.2026
